哈尔滨市人民政府关于进一步加强土地管理工作的通知

  乡村集体企业改制过程中,可以对土地进行长期租用,分年收取租金。租赁期限可与企业登记的经营年限相衔接。年租金一般三年修订一次,标准可以参考国有土地出让金加上利息后的年均数确定。全省土地年租金最低保护价,由省国土管理局、物价局研究制定,经省政府批准后下达执行。企业改制之初交纳租金有困难的,乡村集体经济组织在3年内可给予减免照顾。

  四、理顺财产关系,鼓励企业综合运用多种方式实现土地资产价值。

  二、加强小城镇用地管理,促进小城镇建设健康发展

各区、县(市)人民政府,市政府各委、办、局:

  三、乡村集体企业改革中土地使用权的处置

  (四)企业改制中,除采取作价出资(入股)方式外处置原划拨土地使用权的,土地评估确认价的50%作为原企业所发生的征地拆迁补偿费(土地开发费),计入企业的国有净资产统一折股,折股比率经财政、土地、国资部门批准允许合理浮动,但最低不得低于土地评估确认价的20%。

  各地的清理工作情况,各市人民政府要在1999年11月15日之前向省政府作出报告。省政府责成省国土管理局会同省有关部门负责本通知贯彻执行情况的监督检查和落实工作,并定期向省政府作出报告。

  二、严格执行土地有偿使用制度

  乡村集体企业改制为股份合作制企业或出售的,原使用的集体非农建设用地使用权应采用租赁方式,经土地管理部门办理有关手续后,由集体经济组织将该土地使用权租赁给改制后的企业或购买者使用。

  六、依法行政,规范操作,优质服务。

  农民建房原则上只能使用本集体经济组织所有的土地,并要符合土地利用总体规划和村镇建设规划的要求。农民确需跨村组建房的,其用地要按照苏政发〔1997〕80号文件的规定,由相关村组根据等量等质、就近集中的原则进行土地调整,并依法办理土地变更登记手续,以明确土地产权关系,防止发生土地权属纠纷。若农民户口迁移到其他村组,在迁入村组申请宅基地时,必须将原宅基地退还原村组;将户口迁入小城镇的农民,可暂时保留原宅基地,但其原住宅不得再扩建和自行转让。禁止农民将住宅向城镇居民出售,城镇居民不得占用农民集体土地建造住宅。有关部门不得为在农民集体土地上违法建造和购买的住宅发放土地使用证、房屋产权证,已经发放的一律无效。

  (一)人防工程项目用地:经城市规划部门和人防管理部门确定的人防工程项目(包括单建式和结建式),不收取土地使用权出让金。

  在乡村集体经济组织内部,因企业兼并造成土地使用权属或实际使用者变更的,可通过办理权属变更登记手续处置。除此而外的其他乡村集体企业被兼并,均应由集体经济组织将被兼并企业原使用的土地租赁给兼并企业使用。

  一、遵循企业土地资产管理的基本原则,为国有企业改革与发展创造条件。

  公路、河道等交通、水利设施建设要科学论证,优化设计,严格控制占地数量,尽可能少占农用地。高速公路服务区的用地范围要从严控制。因公路、河道建设挖废、压废的农用地,建设单位必须限期复垦复耕,或缴纳相应的土地复垦费用,不得擅自改作他用。

  畜禽饲养、设施农业和养殖水面用地(简称农业三项用地)占地范围,仅限在城市用地规模区外的未利用土地或一般耕地内,严禁占用基本农田,其中使用耕地的,土地使用期限不超过本轮土地承包期。项目附属设施用地原则上不超过总用地面积的2-5%.

  国有土地既是重要的生产要素,又是国有资产。处置国有划拨土地使用权,是国有企业改革中的一项重要工作。目前我省国有企业资本金投入普遍不足,资产负债率较高,但企业的土地资产又未能充分发挥作用。今后要努力显化企业的土地资产,将土地资产作为国有资本金注入企业,扩大土地市场容量,优化土地资源配置。

文  号:湖政发[2000]114号

  农林项目开发必须符合土地利用总体规划,需利用农民承包经营土地的,必须经村(组)集体经济组织同意,需要调整农民承包土地的,要征得土地承包人同意,按规定办理土地承包合同变更手续。禁止征用农民集体土地进行“果园”、“庄园”、“观光农业”等项目开发。以承包经营方式使用国有土地进行农林项目开发的,必须签订国有土地承包合同,约定双方的权利和义务。

  各级政府必须严格执行城市规划、土地利用总体规划和年度土地利用计划,严格控制新增建设用地供应总量。要正确处理好发展经济与增加建设用地的关系,严格控制土地征用和农用地转用,把土地利用引导到对存量建设用地的调整和改造上来,优化土地利用结构,确保建设用地统一管理、统一供应。

  对确因资金等原因无力全部开发利用而部分闲置的建设用地,可以由土地部门以不高于原出让的价格收购,再重新出让使用;也可以由土地管理部门先行招商引资,在明确出让意向后,向原受让方收回土地使用权重新出让,收取出让金后,再给予原受让方经济补偿。

  (三)对于自然垄断、提供重要公共产品和服务的行业,以及高新技术等国家重点扶持的企业,其划拨土地使用权主要采用国家作价出资(入股)方式处置。也可继续保留划拨用地方式。

  各有关部门要密切配合,共同做好土地转让管理工作。工商行政管理机关要加强对农林开发企业的工商管理,严格核定开发企业的经营范围,加强对其经营活动的监管。对超范围经营的开发企业,要坚决查处;对非法集资的企业,一经查实,要吊销其营业执照,并依法追究有关当事人的责任;对经营场所土地使用权不明确的,不予工商登记。商业银行在办理房地产抵押时,要审核该企业是否具有国有土地使用证和国土管理部门出具的土地有偿使用证明材料。对没有国有土地使用证和土地有偿使用证明材料的,不得允许其抵押贷款。

发布日期:2004-4-29

  以上各项中所指乡村集体企业使用的集体非农业建设用地,均指1997年12月31日前已经使用的存量土地。

  (五)对实行债转股的企业,原划拨土地可采取作价入股(出资)方式处置,也可以继续保留划拨方式使用。

执行日期:1999-7-26

  (五)以划拨方式取得土地使用权的土地使用者,如将房地产出租或改变用途,须依法办理国有土地使用权租赁或出让手续,并按规定缴纳土地使用权租金或出让金。

发布日期:1998-2-19

  (六)对于一般竞争性行业,应以出让、租赁等方式处置。困难企业实行土地有偿使用确有困难的,经批准可继续保留行政划拨至2005年。

  为贯彻落实国务院办公厅国办发〔1999〕39号文件精神,省政府决定成立全省清理非法转让土地工作领导小组,研究确定全省土地非法转让、炒卖土地清理工作中涉及的重要事项。领导小组下设办公室,办公室设在省国土管理局。各市、县人民政府都要成立领导小组,组织专门力量,对本行政区域内非法转让、炒卖土地、农民集体土地出租用于非农业建设等情况进行一次全面清理。清理工作要与目前正在开展的土地证书查验工作相结合,重点对城郊结合部和公路两侧利用农民集体土地建造的各种市场、饭店、住宅等进行清理整顿。为强化舆论和群众监督,各地要公布违法用地的举报电话,完善举报和奖励制度。

  (四)地下空间开发项目(非人防工程)用地有偿使用费收取标准:属于商业经营及出售产权的项目,按评估确认地价的30%核收土地使用权出让金,或按年租金标准的30%收取土地年租金;其它项目按评估确认地价的15%核收土地使用权出让金,或按年租金标准的15%收取土地年租金。

  (三)中心村建设用地审批。

  (一)在不改变土地用途和规划许可的前提下,允许非上市国有企业在其原用地范围内自行提高土地利用率;允许转让、出租、抵押和分割转让、出租、抵押。

  各项建设应充分利用原有存量及闲置的建设用地,减少新占用农用地。凡可利用现有闲置建设用地的建设项目,不得批准新占农用地。对闲置建设用地未充分利用的地区,根据闲置情况相应核减其年度农用地转用指标。

  (四)集体土地征用后出让土地使用权,确需由土地使用者自行支付征地各项费用的,在评估确认地价中扣除征地各项费用(不含新菜田建设基金、耕地开垦费)后,余额低于评估确认地价30%的,土地使用权出让金按评估确认地价30%收取;余额高于评估确认地价30%的按余额收取。

  结合企业结构调整和企业改制,按照先试点规范、再逐步推开的原则,对原通过划拨方式取得国有土地使用权的省重点企业集团、部分市重点企业集团、支柱产业重点企业、现代企业制度改革试点单位等国有或国有控股企业进行盘活存量建设用地、显化国有土地资产并作为资本金注入企业的运作。

  为认真贯彻落实《中共中央关于国有企业改革与发展若干重大问题的决定》精神,进一步推进我市国有企业的改革与发展,根据土地管理法律、法规哈尔滨市人民政府关于进一步加强土地管理工作的通知。的规定,结合我市实际,就进一步搞好国有企业改革中划拨土地使用权处置工作提出如下意见:

发布日期:1999-7-26

  三、加强国有土地使用权转让管理

  (四)挂钩政策实施中的有关税费问题。

  (四)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业,原划拨土地可继续以划拨方式使用,或以作价转为国有资本金或股本金作为国家投入方式处置。

  以受让方式取得的国有土地使用权或以拍卖方式取得的集体所有的未利用土地使用权,交清全部土地价款,完成前期开发,符合土地出让合同约定条件的,方可转让、出租、抵押。以租赁、承包等其他方式取得的土地使用权,未经原出租或发包方同意,不得转让、出租、抵押或转包、分包。土地使用权交易后,双方当事人必须在规定的时间内到当地县级以上国土管理部门办理土地登记手续。未经登记的土地使用权交易,其权属不受法律保护。划拨土地使用权必须经有批准权的人民政府批准,实行有偿使用后,方可入市交易。

  (一)划拨土地使用权转让时不改变原批准用途的,按评估确认地价的75%(工业用途按30%)收取土地使用权出让金;改变原批准用途的,按新规划用途与原用途评估确认地价差值加上原用途评估确认地价的75%(工业用途按30%)之和收取土地使用权出让金。

  四、调整闲置非农业建设用地

  为规范财政管理,在土地出让金等资金收缴及使用上,要严格遵循“收支两条线”原则,由市、县土地管理部门全额收取后解缴同级财政,财政按有关规定和市、县政府的意见使用。同时,为更好地发挥土地资产效益,防止挪、占用土地变现资金,经批准变现返回的土地收益要设立资金专户,首先用于安置职工(包括职工身份转换),其次用于企业增资减债和结构调整。各行业主管部门、国资部门要对这一块资金进行监督管理。

文  号:苏政发[1999]66号

发文单位:哈尔滨市人民政府

  实行年租金的农村集体非农业建设用地不得转租或改变用途,确需转租或改变用途的,由集体经济组织收回土地,重新签订租赁合同。

  (三)保留行政划拨和租赁方式处置的土地使用权,企业在保留划拨和租赁期内经依法批准自行转让的,除应按届时地价标准的相应比例核定应补交的出让金外,其它可享受本《意见》所规定的有关优惠政策。

  特此通知,请认真贯彻执行。

  国有土地使用权转让一律纳入土地有形市场公开交易,土地使用权出让金按以下标准收取:

  (一)挂钩政策的内涵和实施范围。

  (六)国有及国有控股企业参与股票配售的,经市、县土地管理部门批准,可以将原使用的划拨土地作价入股后注入企业,作为国有资本,用于认购配售的股票。

  严禁利用建设项目、规划许可证、建设用地规划红线图以及用房屋交易夹带土地使用权转让等形式变相“炒卖”土地。要严格按照苏政发〔1998〕16号文件的规定,搞好国有企业、乡村集体企业改制中涉及的土地使用权处置,进行规范地价评估,防止低价转让而造成国有和集体土地资产的流失。

  国有(集体)企业改制,土地资产可采取租赁、出让或保留划拨三年方式处置。改制企业土地资产需先行进行评估确认。国有企业资产必须由同级国有资产管理部门认定,集体企业资产必须由同级有关主管部门认定。企业净资产为负数的(含职工安置费用),可用部分或全部土地使用权价款抵补,抵补后剩余部分土地收益全额收缴。

  中心村建设占用土地,应按照正常的建设用地审批权限及程序报批,并依法对土地使用者颁发或更换土地证书,确认使用权。取得挂钩用地指标的中心村建设项目,不占用建设用地计划。中心村建设挂钩用地指标实行单列管理。

  凡企业改革中业经依法处置后的国有土地使用权,企业均拥有依法实现土地资产变现和实现利益最大化的处置权力。其中:

  农林开发项目用地必须按照批准的用途使用,严禁改变农林用途搞别墅、度假、旅游、娱乐设施等房地产开发。确需配套进行非农建设的,要依法办理建设用地审批手续。属于基本建设的项目,应按照基本建设程序履行审批手续。调整农业结构应遵循保护耕地原则,在保持耕地生产能力的前提下进行。

生效日期:1900-1-1

  为了进一步推进我省“两区”规划的实施,鼓励农民向中心村集中居住,促进土地复垦开发,实现全省耕地总量动态平衡,根据中央有关规定,在我省实施中心村用地与复垦开发新增耕地挂钩政策。

  国有企业改革中划拨土地使用权处置若干意见

各市、县人民政府,省各委、办、厅、局,省各直属单位:

  (二)企业因实施
“退城进郊”计划搬迁后腾出的原址用地,国有土地使用权依法收回,公开竞价出让,收益可以部分或全部返还给企业,支持企业发展。

文  号:苏政发[1998]16号

  对工业生产性和曾因承担政策性亏损的企业经批准,补交的土地出让金可返还70%-80%。

  建设项目用地必须依法办理用地审批手续。建设项目应按照批准的用途、面积、位置使用土地,不得未批先用或少批多用,也不得擅自改变用途或移位建设。确需改变用途或移位建设的,必须报经原批准机关批准。对以盘活存量建设用地名义、未经有批准权的人民政府批准、易地占用农用地进行建设的,要按照非法占地予以查处,并追究有关责任人的责任。

  (三)地下空间开发项目(非人防工程)用地面积实行单独核算,按建设项目建筑面积核算用地面积。一层建筑以建筑物建筑面积核算;多层建筑,第二层面积以第一层面积50%核算,依次递减,累计计算。

  以上通知,请认真贯彻执行。

  对涉及规划用途改变的,按市政府湖政发[1999]107号文件精神规定办理。

  三、加强对农民集体土地的流转管理,切实保护农民利益,维护农村稳定

  除国家法律、法规规定可以采取行政划拨方式供应的土地之外,其它建设用地一律实行有偿使用。

发文单位:江苏省人民政府

  城镇集体企业改制涉及原划拨土地使用权处置的,也可参照执行。

生效日期:1900-1-1

  各级国土资源行政主管部门要会同有关部门抓好本通知的落实和贯彻执行情况的监督检查,并将工作情况定期报同级人民政府。

  进行试点的企业,由土地管理部门对其使用的国有土地进行确权核界,根据清产核资中所采用的评估价格,与试点企业签订土地使用权出让合同,并与财政部门制定具体的运作程序,由财政部门将这部分土地资产作为国有资产注入企业。

  (七)资不抵债的企业,经市、县人民政府批准,可以土地使用权作价冲抵负资产,企业取得出让土地使用权。除上交省部分外,出让金的其余部分直接留于企业用于冲抵负资产。土地使用权价值超过负资产部分,按企业改制的一般方式另行处置。

发文单位:江苏省人民政府

  (七)严格教育等行业用地定额指标和土地使用的管理,防止多批多占和超定额供地。已批准新校址建设的,原校址用地收回;不符合《划拨用地目录》的专家楼、经营性招待所、饭店、代建委托经营商店、储蓄所等有偿服务设施用地,各种经营性医疗卫生设施用地、经营性公墓以及除公益性用途以外的公路服务区用地,一律实行有偿使用。

  企业进行股份制改造或以其资产与其他企业合资组建新的企业时,对其原通过划拨方式取得的土地使用权,应采取补办出让或租赁的方式进行处置。国有企业之间进行合资合作的,在不改变土地用途的前提下,可仍按划拨土地使用权进行管理。

  (二)原划拨土地使用权采取出让方式处置的,土地出让金按土地评估确认价的20%确定,同时,下列企业涉及的项目还可享受土地出让金缓交或先收后返的政策。

  《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发〔1997〕11号)下发后,全省土地管理特别是耕地保护工作得到加强,取得了一定成效。但仍有一些地方土地管理秩序混乱,特别是土地市场行为不规范,非法转让、炒卖土地的现象比较严重。为进一步加强土地转让管理,规范土地市场,保持正常的土地管理秩序,保障经济和社会可持续发展,按照《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)精神,现作如下通知:

  特此通知。

  当前,解决好乡村集体企业改革中集体土地使用权的处置问题,对于盘活建设用地存量和深化乡镇企业改革都有重要意义,要积极推进,规范运作。

皇家永利,发布日期:2000-7-12

  在小城镇建设过程中,按照苏政发〔1998〕16号和苏发〔1999〕10号文件的规定,兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施,村民建设住宅,经过批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地,并实施中心村建设用地与复垦开发新增耕地挂钩政策。中心村建设有剩余的挂钩指标,可以用于重点中心镇基础设施建设。通过集中建设中心村和小城镇,撤并零散村庄进行复垦开发,稳定耕地面积,实现耕地总量动态平衡。

  (四)以划拨方式取得土地使用权的使用者申请补办出让手续时,工业用途的按评估确认地价的30%收取土地使用权出让金;其它用途的按评估确认地价的75%收取土地使用权出让金。

  中心村建设用地指标的核定于每年年底进行,完成当年上级下达的土地复垦开发计划的乡镇方可申请增加中心村建设挂钩用地指标。申请挂钩用地指标由乡镇人民政府向县级土地管理部门提出,经县级土地管理部门审核后逐级上报省国土管理局审批,省国土管理局按各市新增耕地面积的80%逐级下达中心村建设挂钩用地指标。挂钩用地指标年度之间可结转使用,可在本乡镇范围内使用,也可在本县(市、区)范围内统筹使用。

  现将《国有企业改革中划拨土地使用权处置若干意见》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

  各类建设用地必须符合土地利用总体规划,用地规模严格控制在上级下达的土地利用计划之内。城市新增建设用地实行总量控制,不得超计划用地。凡年度农用地转用计划用完的地方,原则上停止农用地转用审批。

  (六)经济适用住房项目要严格按照规定的条件审批,住宅部分以划拨方式供地,其它部分以有偿方式供地。

  (一)对部分企业注入国有土地资产。

  五、规范管理,强化监督,提高资金使用效率。

  五、清理整顿土地市场,坚决查处非法交易

执行日期:2004-4-29

  (二)中心村建设用地增加指标的核定和管理。

  对一次性补交土地使用权出让金确有困难的企业,经批准可分期缴纳,缓缴期一般为1-3年,最长不超过5年。在分期缴纳期限内,允许土地使用权依法进行转让、作价出资、出租、抵押。

  一、加强土地利用规划、计划管理,严格控制建设用地总量

  一、严格控制建设用地供应总量

  中心村建设用地经批准后,对所在村组耕地在册面积要作相应核减,并参照有关征用、使用土地的规定进行经济补偿,安置好剩余劳动力。经济补偿和劳动力安置由乡镇政府负责解决。

生效日期:1900-1-1

  加强对城乡土地市场的统一管理,加快土地有形市场建设,积极探索国有土地储备投资的运行机制,以增强政府的宏观调控能力。加强对已购公有住房和经济适用房上市交易的土地使用权管理。土地使用权证、房屋产权证两证齐全的住房,方可入市进行销售、置换等交易。

  (二)非人防工程项目用地:用于公共性地下通道等项目用地,以划拨方式供地;经营性独立式开发项目用地,一律在土地有形市场采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让;建筑物地下空间用于经营性的项目用地,按出让或租赁方式办理土地有偿使用手续。

  一、国有企业改革中土地使用权的处置

  根据国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》和省土地管理局、省计经委、省体改委、省财政厅联合下发的《关于进一步加强土地资产管理支持国有企业改革与发展的通知》精神,按照国有企业土地资产管理必须遵循“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则要求,在进一步贯彻落实《市属(国有、城镇集体)改制企业土地使用权处置的若干意见》(湖政办发[1998]20号)的基础上,需要出台更具体、更灵活、更适用于国有企业改革的土地资产处置政策,做好划拨土地使用权处置工作,使不同企业以最小货币付出,取得不同形态的土地产权,确保土地资产的最大收益,从而有利于推动和促进企业的改革发展和存量土地的集约利用。

  小城镇和中心村建设要坚持节约用地、合理用地的原则。小城镇建设用地必须在经批准的土地利用总体规划和村镇建设规划确定的范围内,根据土地利用年度计划使用土地,并依法报经有批准权的人民政府批准,坚决杜绝越权批准、未批先用等违法用地的行为。

  (一)以划拨方式取得土地使用权的使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因停止使用国有土地的,由国土资源行政主管部门报经原批准用地政府批准,可无偿收回划拨土地使用权并纳入政府的土地储备库。破产企业原址用地收回后出让的,根据有关规定,土地使用权出让金应首先用于安置破产企业职工。

  通过划拨方式取得土地使用权的企业被兼并时,如兼并企业是国有或国有控股企业,在不改变土地用途的情况下,可以将被兼并企业使用的土地划拨给兼并企业使用;如兼并企业为非国有或非国有控股企业的,需采取补办出让或租赁的方式进行处置。

  国有企业的土地资产处置工作涉及面广,政策性强,各有关职能部门要强化服务意识,要按照各自职责,各司其职、密切配合、实施连动、形成合力。市、县土地管理部门要在规定的时限内从快、从优做好国有企业改革中的土地产权界定、土地登记发证、地价评估和确认等工作。对未经初始地籍登记发证,但权属没有争议的,应先出具权属证明,并根据改制情况直接登记发证;对权属有争议的,应抓紧协调,经协调难以一致的,可将争议部分暂时搁置,其它无争议部分先行确权、评估、处置、发证。企业完成改制中的土地资产处置后,土地行政主管部门应主动通知企业进行土地变更登记或换发证书。土地评估一律以低限收费,对确权时已收过费的,变更登记和发证时不再收费;规划部门要及时提供规划意见;市深化办、体改委、经委、工商局、城建委、财政(国资)局等部门要会同各行业主管部门,结合各行业结构调整和企业改革、改组、改造的实际,积极出谋划策,提供优质服务,落实优化企业土地资源配置、发挥土地资产效益的具体措施,为国有企业改革和发展作出贡献。

  在小城镇建设过程中,要积极深化土地使用制度改革,努力为小城镇建设集聚资金。除党政机关、乡镇公共设施、公益事业用地等国家法律、法规规定可以实行划拨供地外,其他用地都要实行有偿使用。对非本集体经济组织兴办商业、金融、旅游、娱乐、服务等用地,应先征为国有,再实施招标、拍卖出让或租赁。严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。

  七、加强农业三项用地管理

  近年来,我省有部分已办理了征用、出让手续的建设用地,因项目、资金不落实等原因,有的未能按期动工建设,有的只是部分利用。对于这部分闲置建设用地,应在按规定收取土地废荒费的前提下,区别不同类型,进行规范调整,使之得到充分利用。

  (二)保留行政划拨和租赁方式处置的土地使用权,通过土地交易场所转让变现,也可由政府土地管理部门收购储备或优先安排出租、出让,土地收益剔除改制时明确应补交的土地出让金外其余可返回给原土地使用者(具体返回比例按市政府有关规定办,下同)。

  今后,新增建设用地除按法律规定可实行划拨供地的项目外,其他建设用地一律以出让、租赁、作价入股等形式实行有偿使用。其中,对房地产开发项目必须实行出让供地。供地方式应引入市场竞争机制,除工业用地可采取协议方式出让外,对经营性房地产开发用地和商业、金融、旅游、娱乐、服务等第三产业用地,应通过招标、拍卖方式出让或租赁供地。存量建设用地中的国有划拨土地在改为经营性用途或土地使用权流转时,应按照苏政发〔1998〕16号文件的要求,分别不同的情况,办理出让或租赁手续,转入有偿使用轨道。对于其中的闲置土地以及因企业破产、“退二进三”和旧城改造中需再次开发利用的土地,凡转为经营性用途的,应实行公开招标、拍卖。

  为进一步加强土地管理,防止国有土地资产流失,推进国土资源市场化配置,规范土地使用权出让行为,创造公开、公平、公正的土地市场环境,促进我市经济社会全面、协调、可持续发展,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(第11号令)、《协议出让国有土地使用权规定》(第21号令)和《黑龙江省人民政府关于推进土地市场化运营工作的意见》(黑政发〔2003〕48号)精神,现就有关问题通知如下:

  农村集体非农业建设用地使用权租金收益,归乡村集体经济组织所有和使用,主要用于发展经济和土地复垦开发。

  二、根据国有经济布局的战略调整和国有企业的战略性改组的基本方向,分类处置国有企业的土地资产。

  农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因破产、兼并、改组、改制等发生土地使用权转移的,必须按苏政发〔1998〕16号文件规定办理审批手续。

文  号:哈政发[2004]14号

  乡村集体企业改制涉及的集体非农建设用地使用权租赁,由集体经济组织与使用者签订土地租赁合同,报县(市)土地管理部门审批。土地管理部门应对土地权属、用途、地价等进行认真审核,并做好登记发证工作。对土地权属不清,土地用途不符合土地利用总体规划和城市总体规划、村镇建设规划的,土地租赁价格低于最低保护价的,土地管理部门不予批准。原乡村集体企业未依法取得土地使用权的,在补办用地手续后,其土地使用权方可重新处置。

  (一)涉及国家安全的领域和需要国家长期投资发展的具有战略意义的高新技术开发的企业,其划拨土地使用权可继续保留划拨用地方式,不设使用期限。

  四、加大土地有偿使用改革力度,规范土地转让行为

  (二)以出让方式取得的土地使用权转让时改变原批准用途的,按新规划用途评估确认地价与原用途剩余年期评估确认地价差值收取土地使用权出让金。

  国有企业改制或与其他企业合资合作,将其通过划拨方式取得使用权的国有土地全部或部分改变用途发展第三产业的,应对改变用途部分的土地使用权采取补办出让或租赁的方式进行处置。其中用于商品房建设项目的,应补办出让。

执行日期:2000-7-12

  (一)商业、旅游、娱乐、商品住宅开发等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

  土地复垦开发后,土地所有权权属性质不变,同时对在册耕地面积作相应调整。村组之间按照有关规定,经批准后,可以进行土地置换调整。复垦开发新增耕地,从投产之年起,3年内免交农业税。

发文单位:湖州市人民政府

  六、积极支持国有(集体)企业改制

  各地在完成上级下达的复垦计划、保证耕地总量动态平衡的前提下,通过土地复垦开发新增加的耕地面积,按照一定比例增加当地的非农业建设占用耕地指标,用于中心村的农民住宅和基础设施建设。列入全省土地复垦开发计划增加的耕地不在挂钩之列。实施挂钩政策的新增耕地应是1996年1月1日以后的新增耕地,在此之前经复垦开发形成的净增耕地不纳入挂钩政策范围。

  对破产、系统实施连动解困、退二进三等项目涉及企业划拨土地使用权处置的,企业原使用的划拨土地可由土地管理部门组织变现,变现资金优先用于安置职工。具体返回比例由市、县土地储备委员会确定。

  五、加强地下空间开发项目用地管理

  近几年来,全省各地在加强土地管理、切实保护耕地的同时,努力推进土地使用制度改革,取得了一定成效。当前,经济结构调整和经济体制改革对土地使用制度改革提出了新的要求,迫切需要加大土地使用制度改革的力度,加快改革步伐,扩大土地有偿使用范围,规范土地使用权流转,加强土地资产管理,逐步建立起适应社会主义市场经济体制需要的土地使用制度。从我省的实际情况出发,在深化土地使用制度改革中,当前要着重抓好国有企业、乡村集体企业改革中土地使用权处置、中心村建设用地管理和调整闲置非农业建设用地工作。现就有关问题通知如下:

  七、本《意见》所称的划拨土地使用权管理及相关的配套优惠政策,适用于国有企业改制时,包括企业实行公司制、股份合作制改造(改组),租赁经营,组建集团公司及出售、兼并、破产、重大结构调整等所涉及的划拨土地使用权处置及管理。

  (三)除经营性房地产开发用地不得以租赁方式供地外,划拨土地使用权改变用途不再符合划拨用地条件的、国家《划拨用地目录》以外且不适合出让的、划拨土地使用权出租的、企业改制土地资产处置后不符合划拨用地条件的用地,应当采取租赁方式使用。

  企业改制中的国有划拨土地使用权处置,采取补办出让方式的,应补交不低于经确认的宗地地价40%的出让金;进行租赁的,按地价推算或比照当年土地有偿使用费标准,由企业交纳土地年租金。对交纳年租金确有困难的企业,经同级财政及企业主管部门审核,报同级政府批准,在3年内可给予减免租金照顾。

  上市公司原则以出让方式处置原划拨土地使用权,但其应补交的土地出让金额允许企业在正式挂牌上市后30日内缴清。企业认为以出让方式处置土地资产有困难的,可允许其以租赁方式处置,或以折为国家股方式处置,国家股额可按应补交出让金额除以溢价发行值核定。具体处置方式可由企业自主择定。

  哈尔滨市人民政府
二00四年四月二十九日

  城市规划区内的乡村集体企业改制后,如需将原使用土地改变用途、用于房地产等经营性开发的,必须将集体所有土地征为国有土地,通过出让方式取得国有土地使用权。

  湖州市人民政府
二○○○年七月十二日

  (三)在原划拨用地范围内进行建设,不改变原批准用途的,工业项目按评估确认地价的30%收取土地使用权出让金,其它项目按评估确认地价的75%收取土地使用权出让金;改变原批准用途的,按新规划用途与原用途评估确认地价差值加上原用途评估确认地价的75%(工业用途按30%)之和收取土地使用权出让金。

  二、实施中心村建设用地与复垦开发新增耕地挂钩政策

  非上市企业在改制改组中对土地资产的处置应坚持一厂一策,分别企业类型、行业,按以下方式处置:

  四、加强划拨土地使用权管理

  通过划拨方式取得国有土地使用权的企业破产,在实施破产前,应由土地管理部门收回土地使用权,并组织出让。土地出让收益在按规定缴纳有关税费后,上交财政10%,其余90%用于破产企业的职工安置。试点城市企业破产,其土地使用权处置和土地出让收益分配按试点城市的有关规定执行。

  (一)原划拨土地使用权采取作价出资(入股)方式处置的,作价出资(股本)额按土地评估确认价的40%确定,以国有资本金或股本金的方式注入改制后的集团公司或企业。

  (二)一般工业项目用地应采取挂牌出让方式供地,确需以协议出让方式供地的,必须符合协议出让条件和程序。

各市、县人民政府,省各委、办、厅、局,省各直属单位:

  (四)经依法处置的国有土地使用权经规划许可改变用途的,土地收益剔除应补交的土地出让金(或出让金差额)和城市基础设施配套费后的其余部分可返回给原土地使用者。

执行日期:1998-2-19

  列入国家重大结构调整项目而办理土地出让手续的,其缴纳出让金的90%可返回。

生效日期:1900-1-1

  (五)降低用地成本,减轻企业负担。在征得农村集体经济组织同意,并经市、县土地管理部门批准,国有工矿企业可以用复垦原有国有废弃地增加的数量和质量相当的耕地,置换因生产被破坏的农村集体耕地,用于企业建设,原土地权属相应转移,被破坏的集体耕地属国家所有,不再征用,也不占当年建设占用耕地计划指标,但需纳入土地复垦计划。

  (二)规范处置改制企业的国有划拨土地使用权。

  (二)对于全部承担被兼并企业债权债务和人员安置方式的兼并所涉及原行政划拨土地使用权处置的,经批准也允许兼并方继续保留行政划拨至2005年。

  乡镇挂钩土地复垦开发项目完成后,由县以上土地管理部门组织验收,经验收确认的新增耕地,作为次年增加中心村建设用地指标的依据。

  (三)原划拨土地使用权以租赁方式处置的,土地租金以土地评估确认价的20%乘以银行还原利率确定,自批准用地之日起5年内土地租金可按标准的40%缴纳,一定五年不变,以后视改制企业经营状况及地产市场行情适当调整土地租金,但每次调整间隔不少于3年,调整幅度不超过30%。改制企业缴纳土地租金确有困难的,经县级以上人民政府批准可实行“二免三减半”,个别特殊困难的企业可免交5年。

  对于开发商以炒卖“地皮”为目的受让并超期闲置的土地,由国土管理部门依法收回土地使用权,通过土地市场重新出让。

  三、实施优惠政策,增强国有企业减债脱困和安置职工的能力。

  乡村集体企业改组为股份制企业,可由集体经济组织将土地使用权租赁给改制后的股份制企业使用或作为土地资产入股。如果要出让的,必须先将土地征归国有,按规定办理出让手续,收取出让金。

  企业按上述方式取得的土地使用权,在不改变土地基本用途的前提下,可以抵押、出租。企业如要进行房地产开发或转让这部分土地使用权,必须与土地管理部门签订土地使用权出让补充合同,补交土地出让金。出让金标准按照当时的基准地价和市场情况重新评估确定。这部分出让金在按规定缴纳有关税费后,10%上交政府;30%作为国有资本金注入企业,同时注销第一次注入的土地资产;其余60%留给企业,充实企业自有资金,用于企业发展再生产。注入企业的土地资产资本金运作情况,由国有资产管理部门按规定进行考核。

  实施挂钩政策的中心村建设,异地搬迁的农民建房用地可免交农业重点开发建设资金。新建房占地面积少于或等于原宅基地面积且原宅基地已复垦的,可免交耕地占用税;大于原面积的交纳差额部分。新的建设用地使用者应全额缴纳土地税费。

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