北京修订存量房屋买卖合同 增加户口迁移条款

  同时,“买卖合同”细化了逾期迁出户口的违约责任。因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件较多,为了避免纠纷发生,在合同文本中明确约定户口迁移条款,并约定了户口逾期迁出等相关违约责任。“买卖合同”还实现了与当前法律法规的有效衔接并增加了特别提示和术语解释。

文本中细化了出卖人对房屋权属及使用情况的告知义务,将买卖双方对交易房屋需要了解的问题进一步在文本中明确、细化。

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在房价上涨阶段,受利益驱使,卖方违约的风险大大增加。对于买方来说,应充分做好风险防范,审慎判断交易对方的诚信品质,严格审查房屋状况,谨慎签署合同,并保存好相关交易凭证。在发现违约风险、可能导致合同履行不能时,应及时提起诉讼保全;在涉及交易关键问题的沟通过程中,可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。对于卖方来说,应对房地产市场形势做好判断,谨慎选择交易时机、签署房屋买卖合同,一旦签署合同,就应遵守诚信原则,忠实履行合同义务。即便房价上涨,也不应违约,否则应当对因违约给买方造成的损失承担损害赔偿责任。

  为进一步适应目前北京市存量房屋交易市场新情况,增强交易透明度,维护买卖双方切身利益、合理引导存量房屋买卖行为,市住建委和市工商局对现行《北京市存量房屋买卖合同》做出重要修订。昨日起开始公开征求意见。

因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件时有发生。为了避免纠纷发生,在合同文本中明确约定户口迁移条款,并约定了户口预期迁出等相关违约责任。

目前买卖二手房所签的《北京市存量房屋买卖合同》诞生于2007年,根据成交方式的不同,又细分为“自行成交版”和“经纪成交版”。而经过“大修”后的版本,则将过去两个版本合二为一,同时还单独制定了《北京市存量房屋经纪服务合同》示范文本。

法官提示:发现违约及时诉讼保全

  在征求意见稿中,“买卖合同”明确了房屋成交价格的构成及金额,以减少“阴阳合同”交易。在文本中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”,并进行了详细列举,防止买卖双方为了规避税收,将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致。

摘自:中国新闻网

按低价网签合同,却以高价成交,从而逃掉大笔的税——二手房交易环节泛滥的“阴阳合同”问题,有望随着“大修”后的二手房合同而得到治理。从昨天开始,《北京市存量房屋买卖合同》及相关经纪服务合同示范文本面向社会征求意见。征求意见稿明确,二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格会全部包含在房屋成交价内。这意味着买卖双方规避税收的“阴阳合同”将很难大行其道。
按低价网签合同,却以高价成交,从而逃掉大笔的税——二手房交易环节泛滥的“阴阳合同”问题,有望随着“大修”后的二手房合同而得到治理。从昨天开始,《北京市存量房屋买卖合同》及相关经纪服务合同示范文本面向社会征求意见。征求意见稿明确,二手房的附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格会全部包含在房屋成交价内。这意味着买卖双方规避税收的“阴阳合同”将很难大行其道。
贷款缴税按“总价”算“价格”是这次二手房合同“大修”最关键的变化之一。
记者对比发现,新的合同文本征求意见稿中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”,并进行了详细列举。市住建委相关负责人说,这主要是防止买卖双方为了规避税收,将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。
什么是二手房市场上的“阴阳合同”?
“表面上一个成交价格,暗地里又一个成交价格。”今年上半年,市民小陈就靠这一做法购得海淀区一套二手房。他通过中介与卖房人最终谈拢的价格是640万元,但在提供给相关部门的网签合同中,成交价格则被改成了150万元,剩余的490万则被写入了装修款一栏。
而按照相关政策,达到640万元的二手房基本已经属于“非普宅”,不仅税费更高,首付比也会有所抬升。但如果不是“满五唯一”,还需要缴纳个税等税费。于是为了低税费、低首付,“阴阳合同”的现象极为普遍。“我所经手的交易,几乎都会签”阴阳合同”。”一位中介人士说。
征求意见稿中专门写明,“本合同约定的成交价格是买卖双方的真实交易价格,买卖双方均同意以本合同约定的房屋成交价格作为向税务机关缴纳税费、向贷款机构办理贷款的相关依据。买卖双方不得为规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价格的合同,否则应承担相应的法律责任。”
老业主不迁户口或赔违约金
对于二手房买卖之后频繁出现的老业主不迁出户口问题,征求意见稿中也提出了相应解决办法。市住建委对外称,新版合同细化逾期迁出户口的违约责任,“因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件较多,为了避免纠纷发生,在合同文本中明确约定户口迁移条款,并约定了户口逾期迁出等相关违约责任。”
记者注意到,合同文本第十条专门供买卖双方约定“户口迁出”。其中明确,出卖人应当在该房屋所有权转移之日起约定时间内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续;如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付约定数目的违约金。
同时,买卖双方也可以在合同中再约定一个逾期期限,如果逾期都超过这一期限,那么双方同意按照相应方式处理,比如:期限届满之次日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款约定比例的违约金。
北京修订存量房屋买卖合同 增加户口迁移条款。预告登记防一房多卖
在合同文本的附件中,专门要提供房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定,其中还包含承租人放弃优先购买权的证明文件。
根据本市前不久发布的“租房新政”,承租人在同等条件下享有优先购买权。在这一版本的合同中要求提供承租人放弃优先购买权的证明,其实也是在保护承租人的合法权益。
征求意见稿中细化了出卖人对房屋抵押情况、租赁情况的信息披露义务,并增加了相应处理方式及违约责任条款约定;将房屋异议登记、房屋结构改造情况记载于合同中,充分保障买受人的知情权。
此外,合同也约定可通过预告登记来防范一房多卖。签合同之后,购房人可以向登记机构申请预告登记,虽相当于“预订”了房子的产权。一旦预告登记后,卖房人如没经过购房人同意,再将该房屋卖给其他人,将不具备法律效力。

面对起诉,王女士自称是为了改善居住条件,先把自己现在住的房屋出售后,再用所得房款购买张女士的房屋。因自己这套房屋的购房人未及时支付购房款,才导致自己没能按期向张女士付款,因此不同意解除合同。

  房屋买卖合同增加户口迁移条款

北京二手房买卖政策将发生变化,日前相关部门透露将对现行《北京市存量房屋买卖合同》做出重要修订,从即日起至26日向社会公开征求意见。其中修订内容中包含了关于房屋成交价格的规定,其房屋附属物例如房屋装修、家具家电等都将包含在房屋成交价中!

为避免因第三人的原因造成换房人对出卖人违约,法官在此提醒:1.出售自有房屋前,换房人应当对房屋买受人的资信状况进行严格审查,审慎选择交易对象,坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人;2.对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识,并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额,确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接;3.与房屋出卖人充分协商,取得房屋出卖人的理解,争取较为宽裕的付款期限,并将换房情况写入合同;4.关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策,避免因限购、限贷政策的实施,导致换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低,从而致使合同目的不能实现等情况的发生。

  来源:新华网

文本还细化了付款方式及违约责任条款。文本在原有付款条款的基础上,对于贷款机构不批准买受人的贷款申请、贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额、贷款机构批准贷款后买受人仍无法按期取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形下,赋予双方对违约责任进行约定的权利。

没房的想买房,有房的想换房。动辄几百上千万元的房子对于一般家庭来说,算是关乎到了“身家性命”。而这样的大事,却往往容易“出岔子”。昌平法院日前结合辖区内的二手房买卖纠纷,以案说法,提醒广大购房人在购买房屋,尤其是在购买二手房屋时,一定要擦亮眼睛。

  目前,相关示范文本已通过“首都之窗”网站和北京市住房和城乡建设委员会官网,面向社会公开征求意见。

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政策性因素影响履约

文本中增加预告登记保障合同有效履行。预告登记能够保障合同有效履行,防止一房多卖。通过预告登记,买受人在支付完毕全部购房款之前,无法办理登记,进而取得房屋所有权;出卖人在办理预告登记之后,如果没有得到买受人的同意,也无法处分该房屋。

房价上涨?卖方反悔违约

北京装修网发现:其中明确房屋成交价格的构成及金额,减少“阴阳合同”交易。文本中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”,并进行了详细列举,防止买卖双方为了规避税收,将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致,减少交易中出现的“阴阳合同”。

昌平法院审理认为,江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约,且逾期超过30日,应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金,按日计算的违约金,判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元,并按照每日780元的标准计算,支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。

一房多卖、阴阳合同、户口逾期迁出……这些都是房屋买卖过程中容易发生的纠纷。北京装修网获悉,为维护买卖双方利益,北京市住建委和市工商局对现行《北京市存量房屋买卖合同》做出重要修订,即日起至本月26日面向社会公开征求意见。

就卖方来说,出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况,以及自己是否能够履行将户口迁出的义务,如不能履行,可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说,如果有迁移户口的需求,也应要求卖方提供户口登记情况,并约定违约责任。需要特别注意的是,该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用,因户口迁移属于行政机关的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况,法院也只能判决其承担违约责任,无法支持要求卖方将户口迁出的请求。因此买方在买房时,对户口问题应尤为关注。

今天,北京市工商局透露,《北京市存量房屋买卖合同》将自行成交版和经纪成交版合二为一,形成了统一的新版《北京市存量房屋买卖合同》示范文本。

房屋买卖违约成本低

以上就是北京装修网为您整理的关于北京二手房买卖政策的最新消息,希望能帮助到大家。

法官同时指出,房地产中介机构经营不规范,也容易引发纠纷。比如一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,导致房屋买卖合同不能顺利履行,引发买卖双方争议。还有小部分中介人员因急于获得居间报酬,不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意售房及购房人是否具备购房资质等重要事项,甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形,仍做出不一定可以实现的承诺促成合同签订,最后因为无法继续履行而引发纠纷。

■法官析因

去年7月27日,王先生与史女士签订房屋买卖合同,约定王先生向史女士购买位于回龙观某小区的房屋,成交价格为333.5万元。

案例三

逾期迁户?卖房人被判违约

2012年7月23日,潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定,出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过700日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

案例二

据昌平法院统计,2015年至2017年上半年,该院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为:2015年新收案件1006件,占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%;2016年新收案件1299件,案件数量同比增长29%,所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%;2017年上半年新收案件965件,较2016年同期增长48%。从中看出,该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量及所占比重不断增加。

昌平法院通过这些案例分析了房屋买卖合同纠纷案件的产生原因。首先就是房价上涨致卖方违约成本降低。2015年以来,北京二手房的房价持续上涨,尤其是从2016年春节后,昌平地区房价大幅度攀升。其间,昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。

在二手房交易过程中,财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。

交易延迟?换房人无奈违约

法官提示:迁户诉求难支持

通过分析,法官发现,纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同,或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期批贷,进而无法履行合同。而按照交易惯例,房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%,而房价上涨幅度过快过高,违约成本已低于房价上涨带来的利益。

法官提示:换房情况最好写入合同

昌平法院审理认为,本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应按照合同的约定履行义务。合同签订后,王先生依约履行了支付购房定金及首付款的义务,史女士拒绝履行合同构成违约,应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。最终,法院判决王先生向史女士支付剩余购房款,史女士协助王先生办理房屋过户手续并交付房屋,并判决史女士给付王先生迟延履行违约金。

同年8月13日,潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》,进一步约定江某应于2014年7月22日前将户口迁出。然而江某未如约将户口迁出,潘某遂提起诉讼,要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

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今年3月以来,北京市连续出台多个购房政策,新政对购房资格、首付比例、贷款等均做出严格的规定,主要目的是打击炒房。因此自今年第二季度开始,受新政影响,部分买房人在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而起诉要求解除合同,返还定金或者购房款等。

昌平法院审理认为,张女士和王女士签订的合同合法有效,双方均应依约履行。王女士未能如期支付购房首付款,构成违约,张女士行使合同解除权的条件成立。因此,法院判令双方解除房屋买卖合同,并且王女士须向张女士支付违约金3万元,定金不退。

按照合同,王女士应于去年12月15日前支付购房首付款45万元,逾期超过30日未付款,张女士有权解除合同。但王女士未按约定日期支付首付款,张女士遂起诉至法院,请求解除房屋买卖合同,并判令王女士支付违约金。

王先生称,合同签订后,他依约向史女士支付了定金10万元、首付款40万元。但因之后房屋价格大幅上涨,史女士明确告知房子不卖了,拒绝继续履行合同。王先生起诉至法院,要求判令史女士继续履行合同,并支付违约金。

史女士表示,不同意继续履行合同,但可以双倍返还王先生购房定金20万元。

案例一

去年11月25日,张女士与王女士签订房屋买卖合同,约定张女士将其名下位于回龙观某小区的房屋出售给王女士,成交价格为155万元。合同签订后,王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。

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